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房屋”一房两租“问题浅谈

  前段时间,有朋友向我咨询一件事,感觉很具有代表性和普遍性,其他人大概也多多少遇到过,拿出来和大家分享一下。

  事情经过是这样的,朋友的妈妈因经营需要和房东签订了《房屋租赁合同》,合同约定了租赁期限和租金,同时约定由房东(出租人)缴纳房产税,朋友的妈妈(承租人)有转租权。履约近一年时,房东拿出两份新合同到朋友家里要求重新签,和原合同相比,新合同约定由承租方缴纳房产税,且承租方转租需经过出租人同意。朋友的妈妈不在家,房东也没有通知朋友的妈妈,就和比较好说话的朋友的爸爸签订了上述新合同。事后,朋友的爸爸也没有告知朋友的妈妈。一个月后,房东要求朋友的妈妈交房产税,朋友的妈妈才知道重签合同的事情,遂拒绝向房东交纳房产税,房东就威胁说不交房产税立马解约。

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  这件事情涉及到了很多问题,在此,想和大家分享两个问题:

  1、前后两份合同,哪份有效呢?

  2、朋友的爸爸可以代替妈妈签约吗?

  关于第一个问题,两份合同主体、租期、租金、支付方式等必要条款都有,且出租房屋不违反国家、集体利益,也不是法律禁止的事情,因此两份合同均有效。这两份合同是相互独立的,朋友父母和房东之间的情况,就是题目所讲的“一屋两租”问题。

  两份合同均有效,那朋友的父母,谁才是承租人呢?

  根据法律规定,出租人就同一房屋订立数份租赁合同。在合同均有效的情况下,应按照下列顺序确定履行合同的承租人:

  1、已经合法占有租赁房屋的;

  2、已经办理登记备案手续的;

  3、合同成立在先的。

  也就是说,虽然数份合同都要效,但能实际履约的承租人只有一个,朋友的妈妈依旧是承租人。其他承租人(如朋友的爸爸)也不是只能自认吃亏,可以通过追究房东违约责任来维护自己权益(明知房屋已被出租的承租人除外)。

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  关于第二个问题,朋友的爸爸无权代替妈妈签约。合同法有一个重要的理论就是合同相对性,即一般情况下合同只约束合同签约方,也只有合同当事人才会对另一方承担责任。也就是说,哪怕朋友的爸妈是夫妻关系,由于合同相对性原理,朋友的爸爸无权替妈妈签字,其签订的合同只在自己和房东之前产生效力。这也提醒大家,夫妻纵然是至亲,纵然是一家人,但是在法律上,两个人是两个不同的主体,其中一方代表不了另一

  方(一方无民事行为能力除外),不能当然地代替另一方做决定。不然,很可能造成行为无效或者无法履行的结果,也会出现这个案例中房东“聪明反被聪明误”的情况。

  以上两个问题,你答对了吗?